事例

プロパティマネージメントの事例プロパティマネージメントの事例

事例1

マンションの環境改善を実施して、集客力をアップしました。

横浜市にあるワンルームマンション1棟30部屋のオーナー様からのご相談でした。
近年周辺に同じようなワンルームマンションが増えてしまい、稼働率が年々低下しており相談を受けた時には稼働率が約70%前後になっていました。当然返済にも影響してくる数字なので、早急に改善をしなくてはいけない状況でした。

費用対効果を考慮したリニューアルのご提案

まず、弊社は現状をしっかり把握することからはじめました。オーナー様へのヒアリングを実施して、問題点をお互い認識すること。当然予算も限られていますので、改善点の優先順位と費用対効果を考慮しながらリニューアルを実施しました。

設備のリニューアルはとても大切なことですが、それより費用もあまりかからず、集客効果が高いのがマンションの環境改善です。
このマンションは廊下にスタッドレスタイヤや収納棚など沢山おかれていました。また郵便ポスト回りもチラシが山盛りに放置されていたりしていました。これは不動産業者がお客様を案内する際に、チェック項目になっていることが多く、マイナスポイントになります。特に入り口付近は、第1印象につながりますので整理整頓を心掛けきれいな環境を維持できるように改善しました。
廊下に沢山の物を放置している場合は、簡単に問題は解決しませんが、弊社スタッフが諦めず根気よく借主様と交渉した結果、放置物はほとんどなくなりました。見た目の問題点もありますが、避難経路の確保としてもとても大切なことです。

地元不動産屋さんとの協力は大事です!

集客の部分では、やはり地元の不動産屋さんの協力なくしては結果がでません。
地元不動産屋さんにあいさつ回りを実施して、物件の環境整備の改善点や設備のリニューアルを訴求しました。地味な活動ではありますが、このような行動が結果につながります。賃料の値下げも当然必要ですが、安易に下げてしまうと収支の悪化と売却時の評価が落ちてしまいます。私たちはまずはやれることをやりきり、最終手段として賃料の値下げを考えます。オーナー様には安易に賃料の値下げ提案はしません。なぜなら私たちにしてみれば、値下げ提案が一番楽で結果がでやすい提案だからです。

このような地味な施策をコツコツ実行することで、1年経過して稼働率が87%まで改善しました。
もちろん、目標は100%稼働です。道のりはまだまだですが、私たちはオーナー様ともに目標達成を目指し日々管理運営をしております。今では稼働率も上がり一時の危機的状況からは脱出できた為、オーナー様から厚い信頼をいただき良きパートナーとしてお付き合いさせていただいております。

事例2

テナントビルの設備管理費を見直した結果、収益アップとなりました。

都内にある5階建てテナントビルのオーナー様からのご相談でした。
こちらの物件については、古くから付き合いのある地場の不動産業者に集客から建物管理まで全て一括でお願いしていましたが、建物管理についてはあるビルメンテナンスの会社に丸投げされている状況でした。日常清掃、エレベーター保守などは月額で支払っていましたが、貯水槽清掃、消防点検、水質検査、各種法定点検等、3ヶ月に一度は数十万単位の費用が発生していました。当然突発的な修繕などは別途です。

設備管理費などの経費の実態を再確認します。

オーナー様は設備管理費が高過ぎると感じ投資仲間に相談した所、そのお仲間が弊社のクライアント様だった事からご紹介いただき早速お会いしました。ヒアリングの上、報告書などを拝見した所、まず目に入ったのが貯水槽清掃を3ヶ月に1回のペースで行われている事でした。清掃するに越したことはありませんが年4回の清掃は多すぎると感じました。法令による貯水槽の清掃義務は年1回です。現地調査に伺い貯水槽を開けた所、どう見ても半年以上は清掃されていないと思われる状況でした。オーナー様が不動産業者に問い合わせした所、ビルメンテナンス会社では清掃していると言い張っていました。しかし、その後「年2回の清掃で十分なので、以後切り替えましょう」と提案されたと言います。そこでオーナー様は益々不信感が募り、建物管理に関する全ての業務を弊社に委託されました。

そこで、全ての経費を年間計画で立案した所、約40%近い削減となりました。値段が高かった理由は無駄な作業もモチロンですが、一番大きいのは不動産業者が上乗せしていたマージンでした。不動産業者はどんな作業でも約20%ほど上乗せしてオーナー様に請求していたようです。
弊社では、建物に関するほぼ全ての業務をグループ企業内で行えますので、上乗せマージンは一切行いません。品質を更に高めた上でのプライスダウンに大変喜んでいただいております。

事例3

やっと入居した飲食店に取り返しのつかない事を…

神奈川県にある4階建てマンションのオーナー様の事案です。
こちらのマンションは1階部分がテナントとなっていましたが長らく空室状態でした。不動産業者の地道な努力のお陰で何とか飲食店の入居が決まり、お店も軌道に乗ったようでオーナー様も一安心していました。一年程たった頃、飲食店に保健所の検査が来る事となりました。飲食店オーナーは万全を期して定期清掃をしようと思い、巡回清掃に回っている清掃会社に相談しました。一応、不動産業者経由での契約となり、厨房を中心に清掃を依頼しました。その中にはグリストラップ清掃も含まれ、保健所視察の前日に清掃が入りました。翌日、保健所がみえた際に飲食店オーナーがジョーク交じりに「保健所さんが来るのでクリーニング頼んだので出費が大変ですよ~」「グリストから出たゴミがスゴイ臭くて~」などと言った所、グリストから出た汚泥の処理方法について質問されウッカリ業者が持ち帰ったと言ったのです。すると、契約書・マニュフェストの話しになり法律がよく分かっていない飲食店のオーナーでも何だか大変な事のようだと察し、青くなって急いで不動産業者に問い合わせしました。不動産業者も産業廃棄物の法律を熟知していないため清掃会社に問い合わせすると「臭くて事務所に置いておけないので事業ゴミと一緒に捨てた」と回答したのです。

法律違反、刑事罰に発展する事象は迅速に対応します。

不動産業者・清掃会社・飲食店オーナー、誰一人産業廃棄物処理法違反の怖さを知らなかったのです。
汚泥の引き取りをする場合は産業廃棄物収集運搬業許可が必要で、許可を得ていない業者が汚泥を持ち帰ると廃棄物法違反となります。しかも、排出業者(飲食店オーナー)も罰則の対象となります。軽微なものでも罰金刑、悪質なものは懲役刑、いずれにしても前科となってしまうのです。汚泥処理には排出業者・収集運搬業者・処分場の三社契約書、および、処分に伴うマニュフェストが絶対必須です。
飲食店オーナーは当然激怒し「こんな無許可の清掃会社に作業させて、どう責任を取るのか!」と…

急遽、不動産業者から弊社に相談が入りました。弊社では打合せ終了後スグにプロジェクトチームをつくり、対行政に奔走しました。「知らなかったでは済まされないのは重々承知しているが、飲食店オーナーは善意の第三者であり寛大な処遇の切なるお願い」「今後のビル管理は弊社に変更し責任を持って法令順守を徹底する」「以後このような不適正処理は絶対に行わせない旨の制約」「今後の清掃・維持管理計画書の提出」等々、日参に次ぐ日参をし、飲食店オーナーへの行政処分は何とか免れ厳重注意で済みました。後1日遅かったら…初期対応が少しでも誤れば…取り返しのつかない事態になっていたのは言うまでもありません。

弊社では、お客様に振りかかる予期せぬ災難を全力でサポートし、出来うる限りの対処に尽力いたします。オーナー様とは常に二人三脚でお付き合いさせていただいております。

不動産投資・運用・収益でのお悩みはこちらにご相談ください! 不動産投資・運用・収益でのお悩みはこちらにご相談ください!